2026上半年的土拍市场，走出了“冰火两重天”之势。
一边是全国住宅用地供应持续收缩，土地成交规模同比下降两成；一边是核心城市土拍点状高热，甚至涌现出一波“地王潮”，36城至少拍出14个板块单价“地王”。
以往，“地王潮”背后是房企之间的规模之争，是对楼市价格和前景的看多。如今情况则有所不同，因房企对销售确定性要求提高，拿地高度集中于优质土地，加上政府土地供应“提质缩量”，直接推高了核心地块竞争的激烈程度。
“地王潮”再现
2026年已然过半，全国楼市还在企稳过程中，土地市场却涌现出阵阵热浪。
据丁祖昱评楼市统计，今年36个一二线城市的招拍挂土地市场中，至少拍出了14个板块单价“地王”，涉及深圳、杭州、上海、苏州、武汉、长沙、广州等城市。
深圳是本轮土拍热度的标杆城市。6月5日，南山区粤海街道一宅地历经291轮竞价，由保利置业以57.72亿元竞得，溢价率达150.74%，成交楼面地价10.87万元/平方米，刷新深圳住宅用地楼面单价历史纪录，较2025年的单价“地王”高出29%。
杭州的板块单价地王，也不断被刷新。6月26日，12家房企争夺杭州市滨江区永久河单元地块，经过高达243轮竞价后，最终楼面价达到5.16万/平方米，一举刷新长河板块单价纪录，并创下上半年杭州宅地楼面价新高。
在苏州，涉宅土地的楼面价“天花板”也在攀升。5月29日，苏州工业园区金鸡湖畔宅地经过74轮竞价，被中海溢价30%竞得，楼面价达到6.9万元/平方米，不仅成为苏州单价地王，也是整个江苏省楼面价最高的一宗宅地。
细看这些拍出高价的地块，普遍具有核心地段、低密度、中小体量三大特征。
克而瑞地产研究表示，上半年典型的高溢价地块，大部分地块位于城市核心板块，且部分板块宅地已长期断供；同时，多数地块容积率较低，产品形态天然指向低密大平层、洋房乃至墅级产品。此外，地块用地面积普遍较小，降低了房企的决策风险。
即便不看这些“金字塔尖”的选手，今年土拍市场整体的溢价率也在提升。
克而瑞数据显示，2026年1～6月，典型15城涉宅用地平均溢价率达13.23%，6月单月更是攀升至30.13%。上半年，一线城市的平均溢价率为14.7%，6月单月跃升至63.39%，显著高于核心城市平均水平，成为本轮高溢价行情的核心动力。
土拍市场热浪涌现，似乎与楼市整体行情有所背离。当前，全国楼市仍在止跌回稳过程中，除了核心城市的二手房及改善新房，不少地方楼市成交依然低迷。在此之际，房企为何不惜重金在核心城市拿地，背后有何逻辑？
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，近期多个城市土拍升温，核心地块溢价率及楼面价纪录屡被刷新，背后有两方面原因。一是在供地端，地方政府普遍加大核心区低密优质地块出让，稀缺性推高了竞争强度。二是在投资端，房企出于去化压力和利润考量，将有限资源集中投向高能级城市核心板块，以抵御市场波动。
此外，价格管制系统性松绑，打开了房企的盈利空间，叠加“好房子”政策不断推出，推高了对未来产品价格的预期。不过，这些“地王”项目并非没有开发上的隐忧。
克而瑞表示，在部分核心城市，售价“天花板”客观存在，房企需要在地价、建安成本与限价之间平衡盈利，过度堆砌配置可能挤压利润空间。另一方面，高端产品的品质兑现存在不确定性，若实际交付品质与市场预期存在差距，会影响项目口碑与去化。
土拍分化加剧
上半年“地王潮”涌现的另一面，是全国整体土拍市场仍在缩量。
根据中指研究院数据，2026年上半年（截至6月26日），300城住宅用地推出规划建面15885万平方米，同比下降20.9%；累计成交面积12741万平方米，同比下降23.7%；土地出让金合计5447亿元，同比下降31.4%。
这意味着，上半年300城住宅用地供应、成交均下降两成，土地出让金则下降三成。
克而瑞也表示，2026年以来，各地持续践行“控增量”的路线，行业去库存力度强于往年。上半年，二三线城市积极落实“控增量”要求，减少房地产用地供应，其中二线城市在2021年前的上一扩张周期，供应了过多土地，如今控制力度也更大。
控制土地供应总量、平衡楼市供需的同时，土地成交的整体价格也在下降。克而瑞数据显示，上半年，全国300城招拍挂出让的纯住宅用地，平均成交楼面价为4457元/平方米，同比下降16%，其中一二线城市同比分别下降13.8%和11%。
由此可见，本轮“地王潮”的出现并非普涨，而是市场“极致分化”的表现。在硬币的另一面，一些三四线城市土地市场几近“冰封”，成交规模明显下滑，甚至出现流拍现象；整体地价并没有上涨、反而下降，也间接印证了这一事实。
对此克而瑞总结称，上半年房企高价拿地，并非上一轮行业周期“地王潮”的简单重演，而是在行业深度调整期，对确定性、入场资格、生存权的争夺。因核心城市核心地段具备稳定的去化预期，被房企视为资金避险的“确定性资产”。
“这一轮的地王潮，和过往周期有着本质区别。”丁祖昱评楼市称，一方面，本轮拿地房企多是央国企，而行业整体投资仍以收缩为主；另一方面，房企拿地呈现“非核心不投、非优质不拿”的特征，争夺“地王”本质上是抢占未来销售的确定性。
当前，无论是卖地的城市，还是拿地的企业，都在向头部高度集中。
从城市层面看，根据中指数据，上半年截至6月26日，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重达61%，头部的杭州、上海、北京出让金分别为432亿元、395亿元、340亿元，广州、深圳出让金均近300亿元，行业资金高度向核心城市集中。
从企业层面看，上半年22城累计拿地金额中，央国企占比为54%，一线城市及厦门等地央国企占比更是超过60%；地方国资占比25%，较2025年全年降低6个百分点，托底效应逐渐减弱；民企占比17%，整体仍处于偏低水平。
整体而言，上半年土拍呈现“规模收缩、热度分化、地价平稳”的特征。展望后市，土地供应端“控量提质”的基调不会转向，一线及强二线城市核心区有望迎来更多优质住宅用地入市，以稳定预期；三四线城市及一二线城市的郊区，土地市场仍将面临压力。
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